“套内实用面积能占到概况已是业界良心，超100%的得房率，让东说念主如何敢信？”日前，广州的李先生看见在售楼盘打出的超高得房率的告白，畏怯了。

李先生反应的是荔湾一新盘，自称“广州首个得房率100%的技俩”，其86往常米、112往常米等多个户型居品，按照在广州住建局备案的展望建筑面积和套内面积，算出来得房率均约为76%。得房率竟涨了24%？如斯大的落差是如何形成的？

得房率，是指可供居民主管的建筑面积与每户建筑面积之比。商品房的建筑面积由套内和公摊共同组成，得房率100%就相称于“零公摊”。这是如何作念到的？

保利花语和岸技俩挂出的样板间展示图，表明了“飘窗托福为护栏”。

近两个月来，广州等一线城市密集出台房贷新政，激励了市民的购房需求，各楼盘东说念主气彰着提高，房企紧捏契机促销，其中，“高得房率”成为不少开发商营销的“王炸”。

南边+记者实地捕快发现，一些开发商在广州河汉、荔湾、白云、番禺等中心城区，径直以得房率近100%或超100%的标语抢客，赚足回头率。若访佛的营销妙技引发开发商争相师法，该欢悦的“蝴蝶效应”值得警惕。

商家展示的样板间衣柜

竟是用飘窗立异来的

本年4月，武汉城建在广州荔湾区的白鹅潭CBD中枢区以公开摇号的模样拿到一块地。数月后，保利发展与其互助推出了一个对外声称“广州首个得房率100%”的技俩，定名为花语和岸。

一般而言，大堂、楼梯间、走廊等是一个住宅小区必不可少的环球空间，按照旧例齐会摊派到各户，100%的实用面积从何而来？这是不是开发商专门栽培的噱头？日前，记者来到该楼盘一探究竟。

按照方针，花语和岸技俩将栽培6栋楼，其中4栋30多层的高楼，1栋17层的小高楼，1栋5层叠墅。平层包括86-142往常米的三至四房。字据广州市住建局公布的备案数据推算，该技俩赢得预售证的多个户型展望得房率均为76%摆布。

记者奴隶售楼东说念主员参不雅了一套115往常米的四房，发现该套房主卧作念了270度景不雅面，飘窗宽度达80厘米。“因为阳台和飘窗够大，不错有更多用途。”销售东说念主员显露，创意样板间的衣柜、梳妆台等空间，便是期骗飘窗来打算的。

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保利花语和岸技俩一处样板间，主卧靠窗部分的飘窗区域面积较大，据现场销售东说念主员先容，该飘窗宽度达到近80厘米。

让东说念主讶异的是，该户型两侧的次卧齐是由向外拓宽花池形成7米长的大面积阳台以及入户花坛立异而来，销售东说念主员好意思其名曰“买一送一”。

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从86往常米的三房两厅户型，到最大面积142往常米的四房两厅户型，打算师以相似的手法，把窗改成厨房，把“阳台+花池”改成卧室。按销售的说法，其“实用面积”均向上了100%。仅大户型的卧室和阳台，就波及20多往常米的营救面积。

“唯有充分期骗飘窗和阳台加以立异，该户型的得房率最高可达107%摆布。”销售员一脸喜悦地先容。经反复盘问，记者方得知，向上备案得房率的面积，并不行径直行动套内实用面积写进购房左券，而是由开发商“营救”给业主的。

不外，这种捐躯飘窗和阳台来作念衣柜或卧室的改法，固然得到了很多现场看房主说念主士的招供，合计多几种功能选定不是赖事，高出是对东说念主口比较多的家庭来说，多少许室内可用空间，可帮他们科罚东说念主多屋挤的浩劫题。但现场也有一些追求品性生涯、对开阔温和有更高条目的购房者，他们却说：“这么代价太大了，不仅采光和景不雅视线会变差，失业空间也少了。”“飘窗和阳台的价值无可替代，立异意味着功能休养，我照旧答允选定闲逸和舒收尾。”

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在南边+记者拿到的一份保利花语和岸的户型图中，其中115往常米“和颐”户型明确标注了“创意灵动空间，享超100%得房率”的宣传语。

事实上，近期对外声称有100%得房率的技俩不单荔湾这一个。多位广州市民告诉记者，“金九银十”本事，卖楼告白就像“狂轰乱炸”一样充斥着他们的手机，诸如：火炉山丛林公园南麓78-140往常米三至五房，得房率100%；白云区嘉禾望岗全南向TOD技俩，2梯4户85-143往常米三至四房，得房率超100%；番禺广场纯南向87-132往常米三至四房，105%以上超高得房率……

一线城市的房价相对高少许。这些告白有一个共同性情：无不是盯住东说念主口多的家庭“室内空间不够”这个居住痛点来作念著述。顺着一些卖房告白的指引，此前记者还先后看望过白云区国贸云上和珠江右岸，番禺越秀大学城星汇锦城、龙湖御湖境，河汉区中建精诚壹号等多个楼盘，其中接近或超出100%的得房率，无一例外齐是以备案实用面积相通“营救面积”得来的收尾。字据不同的创意打算，特别增多的得房率也从十几个百分点到二十多个百分点不等。

比方，番禺越秀大学城星汇锦城，76往常米户型加上“营救面积”推行得房率接近100%；白云区珠江右岸径直在官微坦言得房率超100%、内含20%营救；番禺区龙湖御湖境对外声称的得房率增幅在16.5%—19.5%。

“营救的面积正巧切中商场的需求痛点，对涨东说念主气、促成交的后果可说立竿见影。”一家大型民营房企的高管告诉记者，面前市面上大多数飘窗宽度齐在50—70厘米之间，有技俩若将飘窗拓宽到80厘米，而况在主阳台外增多花池，打算师稍加立异就可把两者互通变成室内空间。

除上述楼盘除外，珠江花城、广钢花城、天悦云山府等多个在售新建技俩，均禁受了访佛操作模样，从现场后果来看，不少看房客齐默许接受了开发商这种奇念念妙想。本年5月底，相似以摇号模样拿下嘉禾望岗北侧地块的国贸地产，也以访佛模样向商场推出特出房率超100%的居品。多位年青置业者在现场告诉记者，他们便是看中超高得房率的宣传才来看房的。

宣传得房率100%的楼盘

“诚心登记火热”

因为不错给到客户更多的“营救面积”，一些对外声称高得房率的楼盘成了本年10月黄金周以来广州楼市营销的“大赢家”。

花语和岸的销售用观者云集来形容他们怒放首日的景观。字据开发商公开表示，该技俩固然有验资看房条目，但头3天到访客量就冲突1000组。有销售向媒体显露着手一个周末就收了约300个筹，认真开盘后初步统计已销售达12亿元；另一家番禺的新盘售楼部怒放于今不及1个月，累计到访超4000组，仅开盘前VIP客户冻资就向上600组，开盘后即热销165套总成交达12亿元。此外，记者此前捕快过的其他几个宣传得房率100%的楼盘怒放情况，销售亦用“诚心登记火热”来形容。

记者捕快发现，“营救面积”在拉客吸筹和促进成交等方面所赢得的深广生效，推行与刻下房地产行业公摊占比太多，导致商品房实用面积合座不高有很大关系。

南边日报南边产业智库在南边+上线的广州置业查询小助手，不错查询到在广州住建局备案的300多个楼盘技俩近900个待售户型居品的套内展望面积备案数据，由此可算出其中得房率在70%—80%的户型居品有524个，占比向上62%；得房率高于80%的占比不及40%。

字据备案数据娇傲，有7款居品得房率在70%以下：如南沙某楼盘132.07往常米四房，备案展望总面积为得房率仅64.75%；花齐区某楼盘，61.69往常米和37.35往常米一房，得房率仅为66.14%；海珠区某楼盘新推119.41往常米、108.04往常米和111.25往常米的四房，得房率仅69.56%。

“假使开发商临了参照备案数据来交房，莫得营救面积，这几个户型的居品得房率在全市确实是垫底梯队。为什么面前的东说念主看房老是在追问居品的实用面积？便是对有些开发商信不外。这也给了那些高得房率的楼盘更多契机。”广州市房协一位巨匠坦言。

字据2001年开动履行的《商品房销售照意想法》，商品房建筑面积由套内建筑面积和摊派的共有建筑面积组成。而公用建筑面积一般由以下两部分组成：第一部分是电梯井、楼梯间、垃圾说念、变电室、开导间、环球门厅和过说念、地下室、值班警卫室以过火他功能上为整栋建筑干事的环球用房和照料用房建筑面积；第二部分是套（单位）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

一位恒久为开发商提供照看干事的讼师告诉记者，新启用的《商品房交易左券》有附件表明了“环球部位与公用房屋摊派建筑面积组成阐明”，但只列明了应摊派的部位过火组成，具体数据仍省略情，是以仍然存在着开发商让业主多摊派的可能性。

广州黄埔区一处在售楼盘的营销中心，新政落地后的一段时期内，该技俩迎来大批看房客。

“楼市行情好的时候，房地产是卖方商场，开发商在居品打算、销售模样上普遍阐扬得比较强势，买房的东说念主并莫得还价还价的余步。”华夏地产的又名客户司理告诉记者，高出是一些区位上风彰着、配套设施完善的板块，新开的技俩一般比较抢手，留给客户念念考的时期和契机并未几。

事实上，刻下对外声称有超高房率的几个楼盘，其中备案的展望套内面积也并非很高。比方，前述荔湾区实用空间最高可达107%的楼盘，记者在广州住建局网站查到其仍是公示的86往常米、112往常米、113往常米等多个户型居品，水利发电设备展望套内面积在展望建筑总面积中的占比也才76%。其它技俩推行也大同小异。

有业内东说念主士告诉记者，得房率与楼层的高度相关系，越高的楼层，得房率不错越低。一般来说，带电梯的小高层（7—11层）住宅，得房率在80%—85%；12—33层的高层住宅，由于楼层高度和建筑规模的增多，公摊面积一般会相对较大，得房率75%—80%。高层需要更多电梯、更多走廊、更多的消防通说念，这些齐会减轻套内空间。天然，行业刻下已进入微利时期，也不摒除有开发商为减少资本开支，加快操盘周期，通过捐躯得房率的模样来填补利润空间。

购房者占低廉心态有

 省略情味的风险也存在

在房地产行业，“营救面积”其实并不是什么新业态。只不外在夙昔，这种把室外空间改形成套内空间的举止，被业内东说念主士戏称为 “偷面积”。

如前述提到的几个楼盘，开发商比较常见的操作模样，是在方针打算的时候，把一些楼盘打算部分区域行动半顽固的阳台报建，在玄虚验收通过以后，将半顽固的阳台顽固起来连通屋内组成一个房间，由于该半顽固的阳台只按一半面积计价，另一半天然就成了“营救”。

早在多年前，“免费营救面积”的告白语就仍是在楼市日出不穷，逐渐成为一种开发商习用的营销妙技。尽管“羊毛出在羊身上”是公开的遁入，但买到有营救面积的屋子，照旧让一些业主有种占大低廉或物超所值的嗅觉。

“有得送比没得送好，管它备案数据是若干，唯有拿得手的实用面积够多，便是买方获益。”多位接受南边日报记者采访的购房者合计，居品使用率更高，相称于住宅变相“降价”。

记者捕快发现，为了侧目相关部门的监管，大多数开发商并不会径直按照“创意样板房”呈现的打算后果来栽培屋子，而是交楼后由业主自行决定是否“依葫芦画瓢”立异。

日前，记者看望广州中海亚运城近期托福的一技俩时刺眼到，该片区内“咚咚咚”的墙体施工声息纷至踏来。现场销售负责东说念主显露，这是居民在对户内阳台进行改建，过程拆墙装窗等操作后，就等于增多了一间“阳改房”，而该楼盘的阳台改建均由居民自行完成。

也有开发商在卖楼时会以装修左券的体式与买方另外商定，屋子托福后再由业主请托开发商按照创意样板间来立异，由于来去情况不一样，有的可能是无偿的，但用度并莫得列入左券成交价里边，而是以装修款呈现。

开发商的“操心”并非过剩。此前，位于广州南沙的越秀滨海悦城，就曾因90多户业主将营救入户花坛改建成房间，导致托福后三年仍拿不到不动产权证，且改建部分被认定为非法加建，最终被清拆。若是这类省略情味的风险莫得提前转嫁出去，就得开发商我方来承担。

广州番禺区某楼盘营销中心，开盘就招引了不少看房客前来一探究竟。该楼盘大批禁受“阳改房”打算，以至有的户型主卧亦然阳台改建而来。

正如记者在一些售楼现场听到的，以改扩建的模样把原来的飘窗和阳台改形裁缝柜或房间，势必会损伤屋子原来的开阔度和舒收尾。“当你得到一样价值，就要付出另外一样价值为代价，这少许需想好。”广州番禺区某技俩楼盘一位销售坦言，“咱们更倾向于把更多自主权给客户，让他们我方去决定以后需要什么样的生涯模样。”

也有巨匠命令，业主要更正我方的固定念念维，“说到底，并不是公摊面积越少就好。”上述广州市房协的巨匠就合计，置业者应该感性看待公摊面积和得房率。一方面，公摊部分是保险住宅使费力能所必须建立的部分。一个小区的舒收尾和安全性，取决于走廊、过说念、电梯、楼梯间等公用面积的干涉进程。此外，公摊部分亦然业主的权益和钞票，比较那些不在空口无凭记载的“营救面积”，这些计入产权面积的公摊部分，是对业主权益的更完竣保险。这少许，到卖房的时候就很彰着，左券登记的建筑总面积是若干，屋子智商按登记面积来卖。

广东省住房策略辩论中心首席辩论员李宇嘉也合计，公摊较小并不虞味着居住就温和，电梯间、楼梯间或门厅太小，一梯多户、莫得隐迹层等，尽管缩小了公摊、套内面积增多了，但舒收尾、安全感也裁汰了；再比如，开发商“偷面积”，貌似套内面积增多，但占用了公摊，导致小区合座环境受损。

本年8月，广州发布《广州市建筑工程容积率计较想法（征求见地稿）》，提倡对住宅半大开空间半共计容比例恰当放宽，并饱读吹住宅套内栽培入户花坛、生涯阳台、猛进深的多功能阳台等半开敞空间，对架空走廊、空中连廊等慢行系统不计容。这一征求见地稿的公开，似乎让广州的房地产业嗅到了“新”风向，开动辩论如何把这些多出来的空间整合起来作念成“营救面积”，以匡助在新一轮的商场竞争中占据上风、圈粉抢客。因此近两个月广州涌现的新盘，齐选定在营救面积上大作念著述。在记者关怀到广州的近900个居品中，有部分固然备案得房率并不高，但加上“营救面积”的弥补，其实用面积会更大。

但关于开发商争相抢滩“超高得房率”的营销模样会给行业带来什么样的“蝴蝶效应”，面前还莫得东说念主能够讲得了了。

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讼师说法

业主立异须严慎

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营销宣传要真正

营销中心的大屏前，看房客正在销售东说念主员的疏导下了解楼盘景象。

“高得房率仅仅营销噱头，资本和风险齐留给购房者。”广东法丞汇俊讼师事务所高等结伙东说念主胡桂芬讼师接受南边日报记者采访时默示，开发商所称的“营救面积”推行上是将原来按照水平投影面积的一半计较建筑面积的半顽固的部位，在验收交楼之后以业主装修的模式，改形成顽固的空间使用。在广州这类寸土寸金的一线城市，住宅单价每往常米几万元，以至超十万元，多得一些“营救面积”，确实相称于不错多改相差一个房间使用，缓解家庭需求，因此这种作念法成了开发商和购房者在销售阶段的领会。

业主购买了房屋，对房屋进行装修和恰当立异，是业主的权力，然则业主对房屋的权力不是莫得畛域的。这些装修立异率先不行损伤相邻业主的正当权力，不行破损房屋自己的结构高出是承重结构、防水条目等，不然容易引起相邻权的纠纷。小区的方针打算在验收之后就详情下来，后续的变更应当过程方针部门的批准，方针打算形成的小区景不雅、楼体外立面等，在法律上是全体业主共有的权力鸿沟，未经正当表率私行对楼体外立面等作念了更正，可能会引起小区业主之间的群诉权力纠纷，对社会的牢固和法院的纠纷化解齐带来很大的压力。社会要有用运作，必须要有法规，法规应当得到普遍的投降。开发商销售时疏导业主购房后非法立异，埋下社会纠纷矛盾的隐患，这种销售宣传应当引起监管部门的关怀。

不过，随着《中华人民共和国噪声污染防治法》（下称新《噪声法》）的实施和推动，各地方监察力度增加，中小型环保项目和功能性隔声窗类建筑隔声防护产品需求均呈现增长趋势，住宅建筑的声环境问题受到更多关注和重视。为贯彻落实新《噪声法》宁静区域创建活动要求，今年9月15日起《宁静住宅评价标准》开始实施，旨在对住宅建筑的声环境进行全要素评价，进一步提升住宅外部和内部声环境水平。

根据此前招股书披露的信息，珠海万达商管的机构投资人包括郑裕彤家族、碧桂园、中信资本、蚂蚁、腾讯、太盟投资集团等22家，这些投资人于2021年8月对珠海万达商管的投资额约为380亿元人民币，其中太盟的投资额约为28亿美元（约180亿元人民币）。按照之前对赌协议的内容，如果珠海万达商管在2023年底前未能完成上市工作，万达商管有义务向上述投资者回购股份。

【采写】南边+记者 冯善书 葛政涵 周中雨 柴亚娟

【照相】南边+记者 吴伟洪 葛政涵

【统筹】冯善书 钟展锋水利发电设备

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